Đặt Cọc Mua Đất Cần Phải Biết Gì, Để Tránh Mất Tiền Oan?

Hợp đồng đặt cọc mua đất có giá trị pháp lý rất cao, là cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu có mâu thuẫn xảy ra. Việc đặt cọc là một hình thức phổ biến, để đảm bảo hợp đồng mua bán sẽ chắc chắn xảy ra. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ và hiểu đúng về đặt cọc.

Đặt cọc mua đất là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Khi đó, nếu hợp đồng thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được hoàn lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Hình minh họa (nguồn Internet)

Phân biệt đặt cọc và trả trước

Đặt cọc mua đất hoặc trả trước, về cơ bản đều là người mua giao tiền (vật có giá trị khác) cho người bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết.

Tuy nhiên, hai hình thức này lại không giống nhau. Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Nó có quy định khoản thời gian nhất định, cũng như đặt ra chế tài trong trường hợp có bên từ chối thực hiện giao kết.

Trả trước được xem như là thực hiện trước nghĩa vụ thanh toán. Nó không phải là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Do đó, nó sẽ không phát sinh ra khoản tiền phạt, nếu như một bên từ chối thực hiện giao kết hay thực hiện tiếp hợp đồng.

Nên đặt cọc bao nhiêu tiền?

Hiện nay, luật không có quy định phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực. Tuy nhiên, giới chuyên gia gợi ý, hợp đồng đặt cọc mua đất không nên quá 20% giá trị tài sản.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị bổ sung, quy định về hạn mức đặt cọc. Theo đó, số tiền đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán, không nên quá 50 triệu đồng.

Hình minh họa (nguồn Internet)

Nội dung và hình thức đặt cọc mua đất

Theo chia sẻ từ các luật sư, hợp đồng đặt cọc mua đất, có thể viết bằng tay hoặc đánh máy. Nó phải có chữ ký của bên mua và bên bán, đồng thời nên có người làm chứng. Hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Nội dung hợp đồng đặt cọc mua đất cơ bản gồm:

- Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán.

- Tài sản mua bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,… liên quan tới căn nhà, mảnh đất dự định mua bán.

- Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên.

- Tài sản và thời hạn đặt cọc. Nên quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán.

- Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.

- Các khoản ràng buộc khác liên quan (chẳng hạn, một trong hai bên không thực hiện đúng hợp đồng, thì sẽ hoàn trả tiền cọc/ hoàn trả một phần, tùy theo thỏa thuận).

Hiện nay, luật pháp không có yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng. Nếu không công chứng, thì hợp đồng vẫn có giá trị theo pháp luật.

Trên thực tế, khi đặt cọc mua đất, đã có không ít người bị bên bán dùng nhiều lý do để khiến người mua gặp khó khăn, dẫn đến mất cọc. Do đó, khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua cần xác nhận chủ thể ký và đọc kỹ các phần quan trọng trong hợp đồng.