Bắt Buộc Bán Nhà Qua Sàn Giao Dịch BĐS?
Thứ tư, 10/11/2021 | Tin tức, Tin thị trường
Luật Kinh doanh BĐS dự kiến bổ sung quy định chủ đầu tư dự án phải thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch BĐS. Giới chuyên gia đã đưa ra những nhận định trái chiều.
Hiện, Bộ xây dựng đang xây dựng Dự thảo đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), trong đó tại điều 14 quy định “Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch”.
Bước đi thụt lùi
Mới đây, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Trong đó, nội dung chỉ rõ những điều bất hợp lý của quy định “bán nhà phải thông qua sàn giao dịch BĐS”.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, đây chính là bước thụt lùi, không phù hợp với quy định hiện hành và không sát với thực tế.
Không công bằng giữa các doanh nghiệp
HoREA cho biết, trong luật Kinh doanh BĐS năm 2006 từng quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS”, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật kinh doanh BĐS năm 2014.
Quy định trên đã vi phạm quyền “tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư. Bởi quy định này chỉ cho phép chủ đầu tư bán 20% lượng sản phẩm dự án và 80% còn lại phải thực hiện qua sàn.
Đồng thời, ông Châu nhấn mạnh, sàn giao dịch không góp vốn vào các dự án BĐS nhưng lại được hưởng quyền bán 80% lượng sản phẩm. Điều này là không bình đẳng, công bằng giữa các doanh nghiệp.
Hơn nữa, sàn giao dịch BĐS được hưởng mức phí giao dịch tương ứng với mức trên dưới 2% giá trị hợp đồng. Đây cũng là một điều không công bằng giữa các doanh nghiệp. Chuyện này là chưa tính đến trường hợp sàn có thế chiếm dụng khoản tiền thanh toán của khách hàng dành cho chủ đầu tư. Mặt khác, khoản phí trên dưới 2% cũng không phải là khoản phí nhỏ. Trong khi đó, chủ đầu tư sẽ phải công thêm khoản phí này vào giá bán sản phẩm dự án, tạo gánh nặng cho người mua nhà.
Không phù hợp với quy định hiện hành
Bắt Buộc Bán Nhà Qua Sàn Giao Dịch BĐS?
Quy định “bán nhà phải thông qua sàn giao dịch BĐS” cũng được đánh giá là không phù hợp với quy định hiện hành.
Trong điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 có quy định, doanh nghiệp có quyền “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh; Tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.
Trong khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh…”.
Điều 10, Điều 11, Điều 14 Luật Thương mại 2005 đã quy định những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại như “bình đẳng”; “tự do, tự nguyện thỏa thuận trong hoạt động thương mại”,…
Chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS vẫn chưa được bảo đảm bảo
Bên cạnh đó, chất lượng của sàn giao dịch cũng chưa thực sự được đảm bảo khi chỉ có 10% số lượng nhân viên trong tồng số 320.000 nhân viên môi giới BĐS có chứng chỉ hành nghề. Một lý do khác có thể kể đến là quy định sàn giao dịch chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Chủ tịch HoREA cho biết thêm, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là điều rất cần thiết, là bộ phận giữ vai trò cầu nối giữa chủ doanh nghiệp và người mua. Tuy nhiên, sàn giao dịch BĐS chỉ đóng vai trò trung gian để thực hiện các giao dịch mua bán, cho thuê theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng mức phí giao dịch qua sàn.
Thị trường BĐS sẽ theo hướng minh bạch
Bắt Buộc Bán Nhà Qua Sàn Giao Dịch BĐS?
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ, quy định này đã tác động tích cực lên thị trường và góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua.
Tương tự như sàn giao dịch chứng khoán, các doanh nghiệp muốn lên sàn cần phải đảm bảo các thông tin minh bạch về năng lực tài chính, kế hoạch, hoạt động kinh doanh. Các nhà đầu tư có thể xem các thông tin chi tiết liên quan đến chủ đầu tư, sau đó mới đưa ra quyết định phù hợp.
Ông cho hay, từ trước đến nay, Tại Việt Nam vẫn buông lỏng các hoạt động của chủ đầu tư. Họ có quyền tự bán, giống như “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Nếu chủ đầu tư không có tâm do không có đơn vị kiểm chứng thì khách hàng rất dễ bị lừa dối.
Ông Đính cho rằng, các sàn giao dịch BĐS chính là cầu nối giữa doanh nghiệp và khách hàng. Nếu đội ngũ này được đào tạo chuyên nghiệp sẽ thúc đẩy tính minh bạch của thị trường BĐS. Đồng thời, ông cũng nhấn mạnh, bên cạnh những quyền lợi được hưởng, sàn giao dịch cũng cần có những quy định pháp luật chặt chẽ. “Đơn vị này phải là đơn vị hoạt động có điều kiện, cần ký quỹ ở các ngân hàng để khi có sự vụ gì xảy ra có thể lấy số tiền đó ra xử lý, bồi thường”
Cường Thịnh Phát Group
Ngoài ra, bạn có thể xem thêm một số bài viết sau:
