Đầu tư bất động sản, có nên lựa chọn đất đấu giá?
Thứ bảy, 16/07/2022 | Tin tức, Tin thị trường
Đất đấu giá là những khu đất được UBND cấp huyện trở lên tổ chức công khai cho người dân. Vậy loại đất này có những ưu điểm và nhược điểm gì?
Đấu giá đất là gì?
Đất đấu giá là các khu đất được UBND cấp có thẩm quyền (thường là cấp huyện trở lên, không phải cấp xã) tổ chức bán đấu giá công khai nhằm lấy nguồn vốn thực hiện các dự án công cộng tại địa phương.
Theo quy định hiện hành, khu đất cần đáp ứng được những điều kiện dưới đây:
- Khu đất phải là đất sạch, không bị lấn chiếm, không cho thuê, không có khiếu kiện, tranh chấp;
- Đã được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung;
- Đã được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá đất;
- Có đầy đủ hạ tầng, hệ thống điện, đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước.
Việc đấu giá sẽ do cơ quan có thẩm quyền tổ chức. Trước khi tiến hành, cơ quan, tổ chức này phải thông báo công khai trên các phương tiện truyền thông về giá đất nền, địa điểm khu đất…
Trong quá trình diễn ra, người trả mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. Khi đó, chủ tịch UBND sẽ ra quyết định trúng đấu giá đất.
Những ưu điểm và nhược điểm của loại hình này là gì?
Ưu điểm
so với các khu đất thông thường, hình thức này có những ưu điểm như:
Đây là loại đất có tính pháp lý rõ ràng, được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng nên không vướng tranh chấp, không dính quy hoạch treo, không bị lấn chiếm, chồng lấn…
Theo quyết định trúng đấu giá, người trúng đấu giá đất sẽ nộp tiền trực tiếp vào Kho bạc Nhà nước nên không bị kẻ xấu trục lợi.
Không giống như quy trình, thủ tục cấp sổ cho các sản phẩm bất động sản khác, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng, đơn giản và gọn lẹ. Người mua sẽ được cấp sổ đỏ đứng tên mình ngay sau khi nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước.
Đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt nên thường được hưởng lợi từ quy hoạch, sở hữu vị trí đẹp, gần trung tâm, tiện ích (trường học, chợ, siêu thị…) đầy đủ, dễ dàng kết nối giao thông.
Khi trúng đấu giá đất, người dân được quyền xây dựng 100% diện tích đất và được tự do thiết kế.
Được ngân hàng cho vay bù đắp thanh toán số tiền còn thiếu và thực tế ngân hàng thường định giá đất cao hơn so với đơn giá trong quyết định trúng đấu giá.
Thời hạn nộp tiền kéo dài đến 3 tháng kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá.
Nhược điểm
Bên cạnh những ưu điểm kể trên thì loại bất động sản này cũng có một số nhược điểm như:
Sự cạnh tranh trong tham gia đấu giá là rất lớn. Ngày càng có nhiều môi giới, nhà đầu tư tham gia với mục đích mua đi bán lại để kiếm lời. Trong khi đó, những người có nhu cầu mua ở thực lại thiếu kinh nghiệm, kiến thức nên khó trúng thầu.
Giá khởi điểm của đất đấu giá thường không tính theo giá thị trường nên khá thấp. Vì vậy, nếu tổ chức đấu giá kín thì sẽ khó xác nhận được mức giá hợp lý, đưa ra giá quá cao có thể khiến bạn bị lỗ, còn nếu đưa ra giá quá thấp thì sẽ không trúng thầu.
Có được chuyển nhượng đất đấu giá?
Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất trúng đấu giá được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đảm bảo các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Đất còn thời hạn sử dụng;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Không còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Đất đấu giá có được cấp sổ đỏ?
Đây là loại hình bất động sản có tính pháp lý rõ ràng vì người bán đất trong trường hợp này chính là Nhà nước chứ không phải chủ đầu tư thông thường hay các nhà đầu tư, người dân. Hơn nữa, người mua đất cũng dễ dàng vay vốn ngân hàng mà không cần phải thẩm tra nguồn gốc hay tính pháp lý của khu đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người trúng đấu giá đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sau khi hoàn thành việc nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước. Hơn nữa, thời gian cấp sổ đỏ cũng nhanh hơn các loại hình bất động sản khác bởi đất có pháp lý đầy đủ, nguồn gốc rõ ràng.
Thời gian cấp sổ đỏ
Theo quy định của pháp luật, việc cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá là lần cấp Giấy chứng nhận đầu tiên. Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu rõ thời hạn cấp sổ đỏ cho bất động sản này như sau:
“Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn không quá 30 ngày.”
Như vậy, thời gian cấp sổ đỏ sẽ không quá 30 ngày.
Có nên mua đất đấu giá?
Với những ưu điểm về nguồn gốc, pháp lý rõ ràng, thủ tục cấp Giấy chứng nhận nhanh gọn, người dân hoàn toàn có thể yên tâm khi mua đất theo hình thức này. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu kỹ giá cả thị trường, so sánh giữa các khu vực để tránh đưa ra mức giá quá cao so với giá trị thật của mảnh đất trong quá trình đấu giá.
Ngoài ra, bạn có thể xem thêm một số bài viết sau:
