Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền: Nên hay không nên?
Thứ bảy, 19/03/2022 | Tin tức, Tin thị trường
Có nhiều lý do khiến người mua chọn mua bằng hình thức hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, phương thức mua bán đất này tiềm ẩn không ít rủi ro về sau cho bên mua.
Hợp đồng ủy quyền là gì?
Điều 562, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định".
Theo đó, hợp đồng ủy quyền nhà đất có đầy đủ các đặc điểm của một hợp đồng dân sự và một số tính chất riêng biệt như sau:
- Hợp đồng có hoặc không có đền bù
Trong quá trình mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, Điều 562, Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ: "…bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". Như vậy, việc trả thù lao phải do pháp luật quy định hoặc các bên thỏa thuận với nhau. Do đó, nếu giữa hai bên không có thỏa thuận hoặc nhà nước không quy định, thì hợp đồng sẽ mang tính tương trợ, không có đền bù.
- Người được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền
Người được ủy quyền nhân danh người ủy quyền thực hiện công việc chứ không phải nhân danh chính mình. Các quan hệ được xác lập với người thứ ba từ công việc thực hiện theo hợp đồng ủy quyền sẽ là các quan hệ ràng buộc trực tiếp giữa người ủy quyền và người thứ ba.
Do đó, khi mua bán đất theo hình thức này thì chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Phạm vi ủy quyền tùy theo thỏa thuận, có thể gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất...
Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có lợi ích gì?
So với hợp đồng mua nhà, đất thông thường, mua bán BĐS theo hình thức hợp đồng ủy quyền nhà đất có thể mang lại một số lợi ích như
Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền: Nên hay không nên?
Đối với thuế phí, hình thức này sẽ giúp người mua tránh được nhiều thuế phí, tiết kiệm được một khoản kha khá. Trong khi đó, hợp đồng mua bán đất thông thường khi thực hiện, thì các bên phải đóng một số loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính, lệ phí công chứng, phí trước bạ,...
Xét về thủ tục, hợp đồng ủy quyền nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Riêng với hợp đồng ủy quyền liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở đối với bên uỷ quyền là cá nhân thì bắt buộc các bên phải lập thành văn bản, phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó mới có giá trị pháp lý. Nếu bên ủy quyền là tổ chức, pháp luật không bắt buộc các bên phải công chứng mà tùy nhu cầu của các bên.
Ủy quyền khác với chuyển nhượng
Ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất khác với chuyển nhượng, nếu mua bán đất theo hình thức hợp đồng ủy quyền nhà đất, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro. Trong đó phải kể đến các điểm như:
Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Mua đất dạng hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Trường hợp đồng ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý”.
Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền: Nên hay không nên?
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Trong quá trình mua bán đất, Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền nhà đất chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Hợp đồng đã được hoàn thành.
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.
Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Việc chuyển nhượng không có hiệu lực
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Nếu mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, nếu tranh chấp diễn ra.
Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhà đất
Luật Đất đai hiện hành quy định, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013. Chính bởi vậy, khi Nhà nước thu hồi BĐS thì người quản lý, sử dụng nhà đất theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.
Với những phân tích phía trên, việc mua bán đất bằng hình thức hợp đồng ủy quyền có thể khiến người mua gặp nhiều rủi ro, thậm chí rơi vào tình trạng “mất trắng”. Do đó, để bảo đảm quyền lợi về mặt pháp luật, người mua nên giao kết bằng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất và thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đó theo đúng trình tự thủ tục của quy định hiện hành.
Cường Thịnh Phát Group
Ngoài ra, bạn có thể xem thêm một số bài viết sau:
