Luật Hóa Đặt Cọc BĐS: Ai Sẽ Hưởng Lợi?
Thứ tư, 17/11/2021 | Tin tức, Tin thị trường
Đề nghị đưa quy đinh đặt cọc BĐS vào Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi). Một số chuyên gia cho biết, cần có những chế tài cụ thể quản lý để tránh rủi ro cho khách hàng.
Mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Trong đó nổi bật với đề xuất bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch BĐS, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh BĐS.
Đề xuất quy định về tiền cọc BĐS không quá 30% giá trị
Theo đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, các hành vi giao dịch trước thời điểm ký kết hợp đồng lại chưa có sự điều chỉnh. Điển hình như các hành vi “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”,… xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận khoản tiền cọc có giá trị lớn. Trên thực tế, có trường hợp nhận “cọc” đến 90% giá trị sản phẩm, thậm chí đã xảy ra lừa đảo. Trong khi, Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.
Luật Hóa Đặt Cọc BĐS: Ai Sẽ Hưởng Lợi?
Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào dự thảo đề cương với nội dung, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án có thể nhận tiền cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Giá trị khoản cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị sản phẩm BĐS. Hình thức văn bản thỏa thuận do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.
"Xé rào" nhận "cọc" khi dự án chưa đủ pháp lý
Theo quy định hiện hành, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Tuy nhiên, hiện tượng chủ đầu tư lách luật, huy động vốn trái phép đã diễn ra ở nhiều địa phương. Theo khảo sát của báo Dân Việt, nhiều dự án BĐS chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng đã và đang được chủ đầu tư kết hợp với môi giới để rao bán “lúa non” rầm rộ dưới nhiều hình thức như: "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng đặt cọc", "giữ chỗ", "hợp đồng cho vay"… Các doanh nghiệp huy động vốn trái phép đa phần là những chủ đầu có tư năng lực tài chính còn yếu, cần huy động vốn để triển khai dự án. Điều này sẽ đem đến rủi ro với nguy cơ cao cho khách hàng.
Luật hóa tiền đặt cọc: doanh nghiệp cầm đằng chuôi
Luật Hóa Đặt Cọc BĐS: Ai Sẽ Hưởng Lợi?
Hiện, đề xuất của HoREA đang nhận được những ý kiến trái chiều. Thực tế, các giao dịch đặt cọc đã được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Tuy nhiên, đã có nhiều phát sinh từ những giao dịch này như dự án chậm tiến độ, không đảm bảo pháp lý, chủ đầu tư chiếm dụng vốn với khoản tiền cọc của khách hàng,.. Do đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không đưa hoạt động này vào quy định, mà yêu cầu dự án BĐS khi đủ điều kiện được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận mới có thể mở bán, huy động vốn.
Một lãnh đạo doanh nghiệp cho hay, luật hóa tiền đặt cọc chính là doanh nghiệp “cầm đằng chuôi”, không có lợi cho khách hàng. Bởi bản chất, khoản “tiền cọc” chính là khoản tiền huy động vốn trước của doanh nghiệp. Không ít dự án sau khi nhận khoản cọc đã không triển khai hay chậm tiến độ. Điều này đã dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư và khách hàng sẽ có nguy cơ bị mất trắng khoản tiền này.
Đại diện Công ty Luật TNHH Pháp Gia cho rằng, nếu đưa đặt cọc vào luật thì cần có những quy định cụ thể. Trong đó, khoản tiền này phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện, tiến độ của dự án mới được bỏ phong tỏa. Trong trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền cọc của khách hàng vẫn còn nguyên.
Cường Thịnh Phát Group
Ngoài ra, bạn có thể xem thêm một số bài viết sau:
